SOBRE RATEIO DA TAXA CONDOMINIAL E O POSICIONAMENTO DO STJ

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Diariamente, muitas dúvidas surgem acerca da forma de rateio das taxas condominiais, após veiculação da decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ, quando do julgamento do Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9). Porém, há que se observar que houve de modo geral pelos operadores do direito e por algumas matérias jornalísticas, uma grave falha na interpretação, o que trouxe grande preocupação à síndicos e administradoras de condomínios.

Apesar de antiga, a matéria merece nova abordagem.

Há que se esclarecer: O STJ, quando da análise do Recurso Especial em questão, NÃO ALTEROU a forma de rateio (de modo geral), apenas manteve o Acórdão (decisão) do tribunal de origem (Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais), que havia dado ganho de causa ao Autor. E manteve o julgado, pelo simples fato de este não preencher os requisitos para análise da matéria pela Corte Superior. Ou seja, o STJ não analisou o mérito da questão, ou mesmo, não se posicionou à respeito.

Objetivamente, neste processo em específico, discutiu-se a razão pela qual um determinado condômino, proprietário de imóvel de cobertura, teria de pagar valor mais alto de taxa condominial (pela fração ideal) do que os demais condôminos. E, diga-se, taxas condominiais ordinárias, ou seja, aquelas relativas ao rateio das despesas comuns, como: funcionários, limpeza, água da área comum, manutenções em geral etc.)

O Tribunal de Justiça de MG, analisando o caso, entendeu, em suma, que o condômino usufruía de tais serviços no mesmo porte que os demais, independentemente do tamanho de seu imóvel, entendendo que esta cobrança, ainda que pela fração ideal (diga-se, regra geral do art. 1.336, I do Código Civil), porém mais alta que a dos demais, ocasionava um enriquecimento ilícito dos demais condôminos, nos termos do artigo 884 do Código Civil Brasileiro. Em razão disto, determinou que, NESTE CASO EM ESPECÍFICO, E RELATIVO À TAIS DESPESAS, o rateio das despesas comuns fosse realizado de forma igualitária, autorizando a restituição do pago à maior, nos 05 (cinco) anos anteriores.

Novamente, vale ressaltar que tal decisão, submetida ao STJ não invalidou o artigo 1.336, I do Código Civil (que estabelece o rateio por fração), tampouco foi convertido em Súmula (que poderia orientar outros julgamentos, no mesmo sentido), pois como dito, não foi analisado o mérito.

Contudo, diante da notoriedade do tema, novas ações discutindo a matéria podem surgir. Em Santa Catarina, por exemplo, o Tribunal de Justiça entende que o rateio por fração ideal inscrito na convenção do condomínio, representa o interesse de toda aquela sendo então, legítimo.

Apesar disto, sugere-se as convenções sejam revisadas e adaptadas à tornarem o rateio mais justo. Deve-se observar que, o que aumenta nos imóveis maiores é a área privativa, não a comum.

A política é valida também para condomínios mistos, ou seja, que possuem salas comerciais.

Para melhor interpretação, deve-se levar ao pé da letra, a redação do artigo 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Tal “disposição em contrário” é justamente esta exceção à regra. Nem todo edifício possui imóveis de cobertura ou salas comerciais, por isso, a lei tem de ser genérica, pois não se consegue pode criar um artigo específico para esclarecer o rateio para cada tipo de condomínio.

A regra geral sempre será o rateio por fração, o que não constitui nenhuma irregularidade em condomínios com unidades iguais.

Pois bem, em condomínios que possuem salas comerciais e/ou imóveis de cobertura, deve ser realizado o levantamento das despesas comuns e avaliada sua cobrança, de acordo com seu uso.

Por exemplo, salas comerciais localizadas no térreo, com acesso direto pela rua, devem ser exoneradas do pagamento de manutenção com elevador.

Apartamentos de cobertura, por exemplo, só devem pagar à maior (ou seja, por sua fração), àquelas despesas cuja proporção maior de seu imóvel interfira, exemplo, consumo de água (caso não haja medidor individual),

A análise também é válida sobre as taxas extraordinárias ou como conhecidas, taxas de investimento.  Por exemplo: A pintura externa de apartamento de cobertura (considerando a área externa do imóvel ser maior que os demais) deve ser rateada de acordo com a fração ideal. Já no caso de uma obra de construção de uma churrasqueira, o rateio deve ser igual, pois seu direito de uso, por este imóvel, será na mesma proporção dos demais condôminos.

Não há uma regra geral para o rateio diferenciado, por isso, cada condomínio deve elaborar um estudo e aprovar em assembleia a modificação da convenção, para inclusão das exceções, sempre respeitado o quórum legal, de 2/3, conforme artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro.

S.M.J

                                                                          

                                                                                           Jean Gabriel Barros, Advogado, Inscrito na OAB/SC sob nº 26.677, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados; Militante da Advocacia Imobiliária e Condominial.



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