COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS GANHA MAIS VELOCIDADE E EFICÁCIA

Publicado em: 17.03.2016 - 11:48h

Muito aguardado por toda a nação jurídica brasileira, o Novo Código de Processo Civil entra em vigor em 18/03/2016 e traz, dentre outros, importante avanço à comunidade condominial, o que promete agilizar a cobrança judicial dos débitos ou mesmo, diminuir a inadimplência, que, segundo dados do SECOVI/SP, aumentou mais de 20%, só no ano de 2015.

Após a vigência do Novo Código Civil, em 2002, a proporção da inadimplência condominial tomou proporções astronômicas, notadamente, considerando a abolição da multa de 20% (vinte por cento), limitada atualmente à 2% (dois por cento), com a redação da nova lei. O aumento da inadimplência condominial se explica justamente pela redução de seus encargos, em comparação à outros produtos e serviços, como por exemplo, as dívidas bancárias. Ou seja, o consumidor passou à preterir o pagamento de outras dívidas, diga-se, com encargos mais agressivos, às provenientes dos encargos condominiais.

Ocorre que o ajuizamento de débitos condominiais, apesar de ser privilegiado com o rito sumário ou mesmo com a possibilidade de acionamento perante os Juizados Especiais (ambos, que em tese deveriam ser mais céleres), ainda e, principalmente hoje, amarga na fila de espera quase que interminável do judiciário nacional. Inobstante a própria demora na tramitação, outros fatores atrasam ainda mais o resultado, como por exemplo, a demora na marcação de audiências e mesmo a apresentação de defesas sem fundamentos (para meramente o devedor ganhar tempo).

O tempo médio atual de duração das ações de cobrança, até se alcançar a sentença e então poder efetivamente “cobrar” o débito via execução da sentença, tem atingido 2 (dois) anos, aproximadamente. Neste intervalo, as vezes por simples “retaliação ao processo” o condômino devedor acaba por também deixar de pagar as taxas vencidas no curso do processo, fazendo o tempo, inimigo de morte do orçamento condominial.

No ano de 2006, iniciou-se uma discussão na comunidade jurídica, acerca da possibilidade de execução judicial das taxas condominiais, baseado na inclusão do inciso V ao Artigo 585 do Código de Processo Civil então vigente, cujo qual delimita o que são títulos executivos extrajudiciais (além de cheque, nota promissória, duplicata, entre outros). O dito inciso foi assim redigido:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

V – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;”

Ocorre que, apesar da discussão e das teses visando se enquadrar a taxa condominial como título, para execução pelo CONDOMÍNIO, não vingaram. Isto, porque o entendimento geral dos Tribunais de Justiça do país é de que muito embora o débito condominial esteja ali previsto, o exercício de cobrança por execução é restrita ao âmbito do contrato de locação, ou seja, aquele locador que eventualmente pagar o débito condominial deixado por seu inquilino, pode executá-lo regressivamente visando o reembolso.

Pois bem, compartilhando do sofrimento dos condomínios e, diante das inúmeras discussões sobre o acima exposto, a comissão criadora do Novo Código de Processo Civil resolveu pôr fim, definitivamente à divergência. No Novo Código, que entra em vigor em 18/03/2016, o artigo 784, que passa à tratar sobre os títulos executivos extrajudiciais, assim prescreve no incluso inciso X:

“Art.784. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Com tal inovação, o inadimplente ajuizado será intimado à, no prazo de 03 (três) dias, pagar a dívida, sob pena de penhora de bens, inclusive o próprio imóvel. Vale ressaltar que é assegurado ao devedor (art. 916 NCPC), no prazo dos embargos (que se inicia após a intimação de eventual penhora), pagar o débito de forma parcelada, mediante entrada de 30% (trinta por cento) do valor corrigido) e saldo em até 06 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção.

A novidade tende à reduzir a inadimplência condominial também de forma extrajudicial, uma vez que, eliminando a fase inicial da cobrança (processo de conhecimento), traz para mais perto a possibilidade da tão temida penhora do imóvel, forçando assim, muitas vezes, à regularização da dívida, o que antecipa o resultado prático e que, provavelmente se atingiria somente alguns anos depois, pela via comum.

Entretanto, a utilização da EXECUÇÃO não é recomendada para os casos onde seja necessária a discussão sobre a real propriedade do imóvel e responsabilidade pela dívida, situações estas, que devem ser avaliadas pontualmente, e, sendo o caso, adotado o procedimento comum da ação de cobrança, que continuará vigente.

S.M.J

Jean Gabriel Barros, Advogado, Inscrito na OAB/SC sob nº 26.677, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados; Formado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau – FURB e Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Anhanguera-UNIDERP; Militante da Advocacia Imobiliária e Condominial.